La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) représente une charge locative récupérable par les propriétaires auprès de leurs locataires.
Son calcul et sa répartition soulèvent souvent des questions chez les bailleurs comme chez les locataires.
Cet article détaille les principes de la TEOM, son mode de calcul et les règles de sa récupération auprès des occupants d’un logement.
Définition et principes de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Qu’est-ce que la TEOM ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local destiné à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle s’applique à toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
La TEOM ne dépend pas de la quantité de déchets produite par le foyer, mais de la valeur locative cadastrale du logement. Son montant varie selon les communes et les intercommunalités qui la perçoivent.
Distinction entre TEOM et REOM
Il existe une alternative à la TEOM : la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Contrairement à la TEOM, la REOM est calculée en fonction du service rendu et de la quantité de déchets produite.
Les collectivités choisissent entre ces deux modes de financement. La TEOM reste cependant le système le plus répandu en France.
Qui est redevable de la TEOM et quand doit-elle être payée ?
Le propriétaire, redevable légal
Le propriétaire du bien immobilier est légalement responsable du paiement de la TEOM. Cette taxe est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition, même si le bien a été vendu en cours d’année.
La TEOM apparaît sur l’avis d’imposition de la taxe foncière, envoyé chaque année au propriétaire.
Délais de paiement
Le paiement de la TEOM s’effectue en même temps que celui de la taxe foncière, généralement à l’automne. La date limite de paiement varie selon les départements, mais se situe habituellement mi-octobre pour un paiement par courrier, et quelques jours plus tard pour un paiement en ligne.
Les propriétaires ont la possibilité d’opter pour le prélèvement mensuel ou à l’échéance pour faciliter le règlement de cet impôt.
Base de calcul de la TEOM et taux appliqué par les collectivités locales
Calcul de la base imposable
La base de calcul de la TEOM correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur est déterminée par l’administration fiscale et représente le loyer théorique annuel que le bien pourrait produire s’il était loué.
Le calcul taxe ordures menageres pour locataire s’effectue donc indépendamment du loyer réel ou de l’occupation effective du logement.
Taux de la TEOM
Le taux de la TEOM est fixé chaque année par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Ce taux varie considérablement d’une collectivité à l’autre, en fonction des coûts de collecte et de traitement des déchets.
Voici un exemple de variation des taux de TEOM entre différentes villes :
| Ville | Taux de TEOM |
|---|---|
| Paris | 6,21% |
| Lyon | 4,93% |
| Marseille | 18,10% |
| Bordeaux | 8,69% |
4. Récupération de la TEOM auprès des locataires par les propriétaires
Principe de récupération
Bien que le propriétaire soit légalement tenu de payer la TEOM, il a le droit de la récupérer intégralement auprès de son locataire. Cette récupération s’effectue au titre des charges locatives.
Le propriétaire ne peut cependant pas récupérer les frais de gestion liés à la TEOM, qui restent à sa charge.
Modalités de récupération
Deux méthodes principales existent pour récupérer la TEOM auprès du locataire :
- Intégration dans les provisions mensuelles pour charges
- Demande de remboursement annuelle après réception de l’avis d’imposition
Dans le premier cas, le propriétaire estime le montant de la TEOM et l’inclut dans les charges mensuelles. Une régularisation s’effectue en fin d’année après réception de l’avis d’imposition réel.
Dans le second cas, le propriétaire demande le remboursement de la TEOM au locataire une fois par an, en fournissant une copie de l’avis d’imposition comme justificatif.
Cas particuliers d’exonération ou de réduction de la TEOM
Exonérations permanentes
Certains biens immobiliers bénéficient d’une exonération permanente de TEOM. C’est notamment le cas des bâtiments publics affectés à un service public ou d’utilité générale, et non productifs de revenus.
Les locaux situés dans une partie de la commune où le service d’enlèvement des ordures ne fonctionne pas peuvent également être exonérés.
Réductions pour vacance de logement
Les propriétaires de logements vacants peuvent demander une réduction de la TEOM sous certaines conditions. Le logement doit être inoccupé et vide de meubles, ou occupé moins de 90 jours consécutifs au cours de l’année.
La demande de dégrèvement doit être adressée au centre des impôts avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la vacance. Le propriétaire doit fournir des justificatifs prouvant la vacance du logement.
Cas des résidences secondaires
Les résidences secondaires sont soumises à la TEOM au même titre que les résidences principales. Le fait que le logement ne soit occupé qu’une partie de l’année n’entraîne pas de réduction automatique de la taxe.
Cependant, certaines communes appliquent un taux réduit pour les résidences secondaires, en considération de leur occupation partielle.